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关于县全面成立小区业主委员会的相关问题考察调研情况汇报:坚持党建引领提升小区
1 如何成立小区业主委员会
为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益，成立业主委员会是特别必要的。
一、成立业主委员会的条件：
业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担当。
一个物业管理区域内，有下列状况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;
2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;
3、住宅出售已满两年。
二、成立业主委员会后要办理登记手续
业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：
1、成立业主委员会登记申请书;
2、业主委员会委员名单;
3、业主委员会章程。
区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。
三、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下
2 列职责：
1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施状况;
2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同;
3、依照本条例设立物业修理基金的，负责该基金的筹集、使用和管理;
4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;
6、监督公共建筑、公共设施的合理使用;
7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
8、业主委员会应当定期召开会议，会议必需有过半数委员出席有效，作出打算应当经全体委员过半数通过。
四、业主公约的效力
1、业主公约是有关物业使用、修理和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。
2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案;
4、业主大会、业主委员会作出的打算，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。
3
5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的打算，不得与法律、法规相抵触。来源自
关于县全面成立小区业主委员会的相关问题考察调研情况汇报:坚持党建引领提升小区
业主大会、业主委员会的成立 条件：入住率 50%以上或住宅出售已满两年。
流程：
①申报:：由建设单位向所在区房地局物业科申报筹备成立业主大会。
②成立业主大会筹备组：区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告后，应当会同街道办事处（乡镇人民政府），组织业主推荐产生业主大会筹备组的成员。业主大会筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域书面公告。
③推举业主代表：公告无异议后，开始推举业主代表。业主代表原则上以每 1000 平方面建筑面积推举一名或每幢推举一名。推举业主代表也应在物业管理区域内公告七天。
④推举业主委员会成员：公告无异议后，由筹备小组在业主代表中推举业主委员会候选人（差额或等额），并将候选人的简要情况予以公告。
⑤召开业主大会或业主代表大会。议程：A.通过业主公约；B.制定小区内维修基金使用方法，授权业委会使用额度；C.选举业委会成员。
23、与业主委员会签订物业管理服务合同 1）业主委员会通过招投标选聘物业公司。
2）物业公司与业主委员会根据有关法律、法规，在自愿、平等、
协商一致的基础上，签订物业管理服务合同；物业管理合同还应包括对公共部位收益的分配比例；确认物业公司与业委会双方的权利和义务。
24、维修资金的管理 24.1 维修资金的收集 缴费基数 1295 元/每平方建筑面积 配电梯住宅：开发商缴纳 4% ；个人缴纳 3%
不配电梯住宅：开发商缴纳 3% ；个人 2%缴纳 24.2 维修资金帐户的开设和网站注册 业委会成立后，维修资金应归集到房地部门所指定的归集帐户内并专款专用。在小区所属区（县）的银行开设维修资金帐户，并在市房地局开设的网站进行注册。
24.3 维修资金的使用范围 用于物业报修期满后，小区的共用部位、公用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
24. 4 维修资金的使用规定 前期物业管理期间，开发商不得使用物业维修资金。
维修资金的使用，应由管理处将维修项目、资金预算向业主委员
会书面申请，经业委会审核、批准后方可使用。维修资金使用后，应及时在网上进行分摊。
25、社区文化和文明小区建设 管理处应经常与小区的业委会、居委会交流沟通，配合他们共同对社区文化和小区精神文明建设做好宣传工作。结合节假日和有意义的日子，适时在小区内外组织联欢会、文艺演出、外出郊游等形式多样的各种活动。积极开展创建安全小区，文明小区的活动。
26、行风建设和小区经理责任制 认真贯彻《上海市居住物业小区经理管理暂行办法》、《上海市居住物业小区经理记分试行标准》（详见 附件第 17 节），小区经理必须持证上岗，自觉落实小区经理责任制，做到快速反应，方便业主，诚心服务。
26.1 制定管理目标和计划，落实管理制度和措施，加强巡视督查。
26.2 制定并落实年度培训计划，提高全体员工的素质，增强服务意识。
26.3 设立公开监督电话，坚持小区经理接待日制度，方便业主。加强与业主的沟通，接受业主投诉并及时整改和反馈业主，促进行风建设和物业管理水平的提高。
26.4 对业主报（急）修，必须做到快速反应，按承诺规定时间
到位。
26.5 开展诚心服务，定期听取意见和建议，每半年向业委会报送物业维修、更新费用的帐目和管理情况。
27、达标、优秀、示范小区的创建 27.1 熟悉并掌握区达标、市优秀、国家示范小区的标准及评分细则。
27.2 按管理合同的要求，明确目标，及时规划，落实措施，从早抓起。
27.3 按规定，及时向有关方申报（注：均需通过区推荐）。
27.4 按审批权限，迎接相关方的检查评比。
附：全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则（详见 附件第 9 节）
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小区业主委员会职责
篇一：业主委员会职责（主任、副主任、委员职责）
业主委员会职责
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施状况；
（二）依据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议预备；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）依据业主的意、建议和要求，拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，提交业主大会会议预备；
（五）依据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规章》、《业主委员会工作规章》和《管理规约》修改方案，提交业主大会会议预备；
（六）依据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议预备；
（七）依据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议预备；
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（八）依据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施修理资金使用、续筹方案，提交业主大会会议预备；
（九）依据业主的提议，拟订本建筑区划的划分、调整方案，提交业主大会会议预备；
（十）初审物业服务企业或者其他管理人制订的年度服务方案，
提交业主大会会议预备；
（十一）提请业主大会预备终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；
（十二）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每半年对物业服务企业或者其他管理人依据物业服务合同商定履行物业服务状况进行一次全面考核评定。
（十三）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理；
（十四）督促违反物业服务合同商定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；
（十五）督促未依据管理规约的商定缴存建筑物及其附属设施修理资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施修理资金。
（十六）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥当保管；
（十七）准时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议预备；
（十八）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷；
（十九）加强对物业管理政策法规的学习和宣扬，不断提高业主自主管理的意识和力气；
（二十）建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的询问、投诉和监督，并定期将工作状况以公告等形式向全体业主报告；
（二十一）依法忠实履行职责，执行业主大会预备；
（二十二）定期参与房产管理部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；
（二十三）按规定建立业主委员会信用信息；
（二十四）乐观协作公安机关、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会做好方案生育、流淌人口、犬只管理等相关工作；
（二十五）不得以业主委员会名义从事与本建筑区划内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划供应物业服务的物业服务企业、机构中任职；
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业主委员会主任职责
（一）负责召集业主委员会会议，主持业主委员会工作；
（二）主持制订业主委员会工作方案和实施方案；
（三）主持制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；
（四）代表业主委员会向业主大会汇报工作；
（五）组织、协调、解决本建筑区划物业管理实施工作中的日常问题；
（六）组织争论、论证本建筑区划物业管理实施工作中的问题；
（七）执行业主大会、业主委员会预备；
（八）完成业主委员会交办的工作；
（九）接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；
业主委员会副主任职责
（一）关怀业主委员会主任工作；
（二）依据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会议、主持业主委员会工作；
（三）业主委员会主任缺席时，代行其职责；
（四）执行业主大会、业主委员会预备；
（五）完成业主委员会交办的工作；
（六）接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；
篇二：业委会委员职责
一、主任职责：
1、全面负责主持业委会日常工作；
2、统筹协调社区、业委会事务，对本小区发生重大或紧急事故负责召集业委会委员会议；
3、协调支持各业委会委员之工作能顺当完成，负责召集业委会委员会议；
4、主任签字生效的文件接受业委会的监督，必需得到半数委员通过方可生效；
5、监督业委会财务执行状况以及公共收益的支配；
二、副主任委员职责：
1、 主任不在时代理行使主任职务；
2、 协作主任做好各项管理工作；
3、 负责宣扬工作；
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4、 关怀各委员的工作开展；
三、安保协调委员职责：
1、监督物业服务企业对本小区及其四周之平安维护事项；
2、监督物业服务企业对本小区人、车管制、公共秩序维持；
3、监督物业服务企业对本小区防火、防灾、防盗措施；
4、监督物业服务企业平安防护宣扬；
5、监督物业服务企业对本小区全部管理规章、管理以及其他事务；
6、其它可能危害业主生命财产及公共利益大事防治与处理；
7、调解小区业主间之公共权益的争吵；
8、关怀调解小区对外之公共权益争吵；
9、调解业主、使用人与物业服务企业之争吵；
10、其他协调小区争议的问题；
四、监督委员职责：
1、监督物业服务企业定期公布财务报告；
2、征集业主建议和群众反映的问题，提交业委会争论解决；
3、监督物业服务企业对小区公共设施的保养、维护、修缮状况；
4、监督物业服务企业对小区各项机电、给排水、消防、防盗设备之选购、验收、保养、修理等；
5、监督物业服务企业对小区用户专有水、电、煤、排污、平安设备的维护保养；
6、监督小区其它共享专用部分设备的管理、保养、修理或关怀工作；
五、绿化卫生委员职责：
1、监督物业服务企业对本小区共享、共有部分、公共设施及社区四周之清洁、保养；
2、监督物业服务企业对本小区垃圾处理与资源回收之作业规划；
3、监督物业服务企业对本小区景观维护与绿化工作；
4、监督物业服务企业对本小区其它环境污染防治工作；
六、总务文体委员职责：
1、业委会内部会议记录整理以及管理规章制度的修订归类；
2、公共物业文档资料移交和保管有关事宜；
3、印章的管理，必需得到主任、常务副主任签字方可使用印章；
4、负责业委会文书、及未列入委员职掌范围以外之一切事务；
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5、负责宣扬和网上舆情收集解答；，
6、业委会办公用品、消耗物品等内务用品的选购相关事宜；
7、业主反映问题准时备案、整理、回复；
8、监督物业服务企业对本小区文教、会所利用、消遣、休闲设施之管理与维护；
9、小区文体活动的召集、组织以及其他有益社区活动的开展；）
10、推动业主各项联谊活动以及家庭活动；
七、财务委员职责：
1、负责业委会每月办公费用收支明细，审查业委会年度收支预算；
2、定期审查物业服务企业本社区财务会计报告、收支预算，决算报告；
3、监督物业服务企业管理费收支规划、公共收益的支配状况；
4、审查业委会代为管理的公共收益收支规划、开支明细；
5、负责业委会帐目保管与公告；
篇三：业主委员会履行以下职责
业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的预备和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施状况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）准时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和关怀物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项修理资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赐予的其他职责。
小区业主委员会职责
（一）
召集和主持业主大会；
（二）
选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；
（三）
依照法规、规章、规定负责有关公共修理基金的续筹并监督其使用和管理；
（四）
审议物业管理企业提出的年度工作、物业管理服务费的预算和决算；
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（五）
听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（六）
执行业主大会的决议、预备；
（七）
履行物业管理服务；
（八）
监督业主公约和物业管理制度的执行；
（九）
对物业管理企业的管理服务活动予以支持；
（十）
业主大会赐予的其他职权。
前款其次、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。
业主委员会不得从事经营活动。
业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规章。
因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不行自做主见对物管公司实行不合理手段进行“制裁”。
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关于县全面成立小区业主委员会的相关问题考察调研情况汇报:坚持党建引领提升小区
关于成立 XXXX 小区业主委员会的实施方案 为更好地组织指本辖区住宅小区依法成立业主委员会，充分发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，维护住宅小区和谐与稳定，依据国务院《物业管理条例》、根据民和县《环境管理条例》等规定，结合我社区实际，特制定本方案。
一、指导思想 通过建立和完善住宅小区业主委员会，实现业主自治管理和物业服务社会化、专业化、市场化，建立业主民主协商、利益平衡的机制，实现居民自我管理、自我服务，维护广大业主合法权益，保障物业管理活动顺利进行，创建安全、卫生、舒适、文明的生活环境，以共建、共治、共享、共赢为目标，促进社区和谐稳定。
二、工作目标 我支部希望在各单位的共同努力下力争 2010 年元月底前依法成立业主委员会，实现住宅小区民主自治管理，完善各项物业管理制度，理顺业主与物业服务企业之间的关系，物业管理矛盾得到有效化解，使业主得到优质的物业服务，改善生活环境，提高生活质量，实现各住宅小区的和谐与稳定。
三、基本原则 业主委员会的组建工作按照国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》进行，要公开、公平、公正，充分发扬民主，尊重业主和物业使用人的意愿，真正把有工作能力、公益心强、身体健康、能维护业主和物业使用人权益的代表选举为业主委员会成员，组成一个让广大业主满意、认真为业主服务和负责的业主委员会，监督和协助物业服务企业做好住宅小区的物业管理工作。
四、各部门责任分工 县城建局是我县物业管理行政主管部门，负责业主委员会的审批，负责指导北大街社区住宅小区业主大会和业主委员会组建及物业管理服务企业招标的监督工作。北大街社区辖区以大十字以北、湟水桥至党校、山城村、米拉湾村为界，山城村村民与北大街社区居民混合居住。故由川口镇党委政府负责划清环境卫生整治区域。社区管委会协助城建局负责业主委员会的指导、监督工作；北大街社区居委会具体负责各住宅小区的业主大会和业主委员会组建工作。
五、方法步骤 此次组建和完善住宅小区业主委员会工作，从 2009年10月20日开始，到 2010 年元月底完成，分三个阶段进行：
(一)宣传发动阶段（10 月 20 日至 11 月 20 日）
由社区办牵头组织召开由社区干部、居民代表参加的学习动员大会，学习国务院《物业管理条例》、民和县《物业收费管理办法》等法律法规，发放宣传资料，张贴横幅标语，宣传成立业主委员会的目的意义和方法步骤，对住宅小区居民登记造册，建立档案。使广大业主充分了解业主委员会的性质、职能和业主委员会的产生程序，了解业主权利和义务，了解如何依法维护自身的合法利益，了解物业管理有关知识等，做到家喻户晓，人人明白，激发广大居民参与热情。
（二）组织培训阶段（11 月 21 日至 12 月 15 日）
从社区办、城建局、物业服务企业和业主代表中抽调工作人员进行业务培训，培训的主要内容是：业主代表的产生、业主大会的召开、业主委员会的产生及小区界线划定等，使他们熟悉、掌握业主委员会成立的法律法规、法定程序和相关业务知识，为严格依法组建业主委员会打好基础。通过培训，使工
作人员统一思想，明确任务，把握政策，严格程序，依法办事，保证成立业主委员会工作顺利进行。
(三)组织实施阶段（12 月 16 日至元月 30 日）
1、成立筹备工作组。在县城建局、社区办的指导下，成立居委会及业主代表组成筹备工作组，具体负责业主大会筹备组建工作，并到县房产管理部门、社区办备案，在小区内公示 5 天。
2、筹备工作。结合小区的实际情况和有关示范文本制定小区的《管理规约（草案）》、《业主委员会章程（草案）》，确定业主资格，搞好业主登记工作。
3、确定业主代表。对于规划较大的小区可按楼、单元选举业主代表，成立业主代表大会。按照小区实际情况和业主意见，筹备小组确定业主（代表）大会会议召开时间和地点、业主（代表）大会上的投票权数等，并做好其他准备工作，召开业主大会的通知须在会前 15 日在小区内公布。
4、召开业主大会。筹备工作组推选一名代表主持业主大会，要做好会议记录，会后交业主委员会存档。基本程序为: 第一，由一名筹备工作组成员代表筹备工作组向大会做工作汇报。
第二，选举业主委员会委员。根据国务院《物业管理条例》的规定，可以当场组织业主（代表）进行投票选举，也可以采取书面征求意见的形式，以记名投票的方式发放、收集业主的选票，将选票箱进行密封，在业主（代表）大会会议上唱票计票，并对结果当场进行公布，然后在委员当中选举产生业主委员会主任、副主任及其委员（聘讨论通过本小区的《管理规约》和《业主委员会章程》。业主（代表）大会和业主委员会成立之日起要在小区内公示。
第三，登记备案。业主委员会成立后 30 日内，持业主大会和业主委员会的组建材料，到县房产管理部门、社区办登记备案。
四、保障措施 （一）加强领导，精心组织。为确保辖区业主委员会组建工作顺利进行，成立“川口镇业主委员会组建工作领导小组”，分管社区的县领导人大主任为组长，川口镇党委书记为副组长，城建局、房产局、社区管委会、北大街社区居委会为成员单位。领导小组要加强对社区居委会及居民小区业主委员会组建工作的指导，对在业主委员会成立工作中出现的问题，要认真及时彻底解决，决不留隐患。县房产管理部门及各社区居委会要精心组织，严密部署，确保社区内小区业主委员会组建工作顺利进行。
（二）统一步调，协调联动。组建业主委员会是一项涉及面大、政策性强、任务繁重、程序复杂的工作，需要加大工作力度，加强工作力量，因此,要统一抽调配备相关工作人员，各单位要协调一致，相互配合，拿出精干力量参加这项工作，保证业主委员会组建工作顺利完成。
（三）严格程序，依法组建。要根据相关法律法规要求，按照法定程序，依法组建业主委员会，不能出现违反法定程序和要求现象，制造不必要的矛盾，引发不稳定事件。县房产管理部门、社区负责人一定要提高认识，高度负责，决不能出现因组建业主委员会而造成新的不稳定因素。
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